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苹果45亿美元也不够!科技巨头撒钱也救不了加州房产

2019-11-8 13:26:54来源:作者:何弃疗责编:骑士评论:

距离苹果公司位于库比蒂诺的总部一英里处,坐落着一具因日照而逐渐褪色的Vallco购物中心残骸。目前,这里只有空荡荡的黄褐色建筑,大片的黑色沥青和一堆曾经是停车场的碎石。

大约一年前,一名开发商提交了一份在该地建造2400套公寓的提案,其中一半将得到补贴,以使该公寓租金低于市场水平。市政府不情愿地批准了这项计划,之后一个社区团体提起了诉讼,最终该项目在法庭上陷入了僵局。

周一,苹果公司宣布了一项25亿美元的计划,旨在帮助这个人口最稠密的州解决保障性住房严重短缺的问题。几周前,Facebook宣布将为一个类似的项目投入10亿美元资金,而谷歌也在几个月后做出了同样的承诺。今年1月早些时候,微软也承诺为西雅图地区提供5亿美元的经济适用房。

除了公共关系维护之外,这些举措相当于是一些科技巨头的公开声明,即他们开始在解决长期的区域性住房短缺问题上发挥更积极的作用。毕竟这一问题使他们的扩张变得困难,不仅仅是针对员工,而且针对广大公众。

但别指望钱能带来多大变化。在加州极其昂贵的房地产市场上,几十亿美元买不了多少东西。即便如此,这些公司的公告也带来了一些关键问题,但这些问题大多没有答案,比如这些资金将花在何处、如何花以及何时花。正如Vallco的困境所表明的,最大的问题是加州长期以来一直在努力解决的问题:在地方政府和房主竭尽全力阻止的情况下,如何建设急需的住房。

加州大学伯克利分校Terner住房创新中心的教务主任Carol Galante说:“这些投资是一个机会,因为很明显,科技公司希望参与进来,希望他们的钱能发挥作用。然而,这种漫无目的的做法,每个公司发表一个看起来很不错的声明,并没有什么用处。只有让他们进行更大范围的配合、讨论,思考该如何推进公共政策的改变。只有把这些东西结合起来,才能真正发挥作用。”

苹果和其他科技巨头宣布的住房计划并不是慈善事业,而是承诺以公司土地和资金的形式进行经济适用房投资,划重点,是以盈利为目的。尽管具体细节各不相同,但每家公司都表示,将允许在自己已经拥有的土地上进行房地产开发,并发放贷款,其贷款条款和利率都比开发商目前从银行获得的贷款条款要宽松得多,但贷款的实际成本需要数年时间才能计算出来。

苹果公司表示,除此之外,它的计划还将创建一个经济适用房基金,为政府和其他机构提供“开放信贷额度”,在其拥有的土地之外建造更多经济适用房。该公司预计将从融资中获利,但回报将低于投资级证券的收益,而投资级证券通常是公司持股的对象。

一个典型的经济适用房交易可以有十几个或更多的资金来源,包括州、地方和联邦住房项目,以及银行贷款和私人公司的股权投资。从某种意义上说,科技公司已经准备好加入这个群体,以帮助各个层面的住房建设:为以前无家可归的人提供支持性住房,为教师和其他生活成本过高的人提供中等收入的住房,以及为员工提供市场价格的住房。

很少有人会拒绝承认把钱投入经济适用房投资是一个积极的举措。Galante是美国最大的非营利住房开发商之一BRIDGE Housing的前负责人,她强调,无论补贴住房的资金来自何处,都必须是长期解决方案的一部分。但在加州住房问题的背景下——问题的根源是顽固的地方政治,而不是缺钱——即使来自科技公司的数十亿美元也可能显得无关紧要。

仔细算一算吧!根据Terner Center的数据,目前在加州建造一套保障性住房的成本约为45万美元,在旧金山湾区和洛杉矶等高成本地区还要高得多。到目前为止,这是全美房价最高的州,几乎是全国房价中值的两倍。而且这里的价格讲的并不是大house,45万美元(约合人民币415万元)的价格只是一栋多户公寓楼里一套中等大小的公寓,它的布局标准,装修便宜,几乎没有任何营利性开发项目的配套设施。

考虑到这些数字,谷歌、苹果和Facebook已经拨出的45亿美元将创造大约1万个住房单元。可以肯定的是,这些公司的资金将进一步延伸到已经拥有的土地上,而且很可能会得到其他公共和私人资金来源的补充,这就是为什么谷歌和Facebook估计,他们的投资将在旧金山湾区产生总计4万套住房。

然而,即使这些钱翻了一倍,住房短缺的严重程度对任何投资机构来说都是毁灭性的。根据麦肯锡全球研究所2016年的一份报告,加州需要在2025年之前建造350万套住房,这是目前速度的三倍多,以求解决住房短缺问题,并重新获得任何表面上的可承受能力。理论上的成本是是不合理的(1.6万亿美元),虽然州长Gavin Newsom在竞选时提到了麦肯锡的350万美元,但他的办公室现在把它称为“一个不切实际的目标”。

这并不是说加州的住房问题是无法解决的,也不是说科技公司不应该提供帮助。这是为了表明,如果一位数甚至两位数的数十亿美元足以解决这个问题,那么这个问题早就被解决了。

Scott Wiener说:“50年来,加州的设计一直基于这样一种思想:每个人都有一个带院子的独栋住宅,他们将无处不在。”他是一位来自旧金山的民主党州参议员,去年提出一项议案,使得在公交线路附近建造住房更容易。“加州的城市已经系统性地让建造住房变得不可能,而钱不能解决这个问题。”

照目前的情况看,住房状况正变得越来越糟。洛杉矶、旧金山和奥克兰等城市的无家可归者人数不断上升,尽管政府为缓解这种状况付出了高昂的代价。但加州的开发步伐实际上正在放缓,一些开发商暂停了一些项目,因为成本太高,即便是价值数百万美元的共管公寓和每月4000美元的一居室也无法产生利润。

高税收经常被拿出来说,尤其是共和党人,因为加州是一个难以扎根的地方,但真正的问题是住房成本。在经历了长达10年的经济增长后,加州在大多数经济指标上的表现一直好于全国,尽管4%的失业率是历史最低,但该州迁出的人仍然比迁入的人多。也就是说,住房成本已经导致人们开始逃离了美国最热门的就业市场之一,逃离这个地球上最美丽的地方之一。

事实上,经济学家在对国家经济前景的报告中,经常将住房成本(而非贸易战或科技泡沫—)列为未来增长的最大问号之一。在过去的一年里,旧金山湾区的劳动力——工作或找工作的人数——已经下降。从字面上看,这些数字意味着,通过给人们提供第二份工作和吸引工人从外地通勤,就业岗位正在增加。

咨询公司Beaconomics的创始合伙人Christopher Thornberg说:“人们说,住房成本正在把人们赶出这个州。不,住房供应正把人们赶出这个州。”

旧金山湾区在过去八年中增加了67.6万个工作岗位,增加了17.6万个住房单元,这个比例远远低于规划者认为的健康水平,即每个住房单元增加1.5个工作岗位。像Palo Alto这样的城市,每个住房单元的工作岗位比例高达4个,从白天庞大的人口数量判断,这让它们比曼哈顿更像曼哈顿。

虽然人们普遍指责科技公司造成了住房危机,但政策专家表示,这是几十年政治决策的结果,而且科技公司只是把工人塞进了地方政府多次批准、但又抵制新建住房的办公楼。

迄今为止,科技公司基本上满足于派出私人巴士车队,把员工从更远的地方运送到工作地点。但现在,即使是高薪的科技员工也不能幸免。一些科技公司高管表示,搬到加州的前景一度是招聘的一项资产,但现在却成了一项负担。

谷歌表示,其员工在湾区以外的增长速度要快于在湾区的增长速度,而苹果计划在得克萨斯州奥斯汀市建立一个园区。但这两家公司似乎还打算在总部内外增加数万名员工,目前这一前景变得更加困难,因为Cupertino和Palo Alto等城市目前正试图减缓办公空间的增长。

“我们希望创造一个环境,让人们有机会获得高薪工作,创造更多这样的工作可以被视为一种积极因素,而不是消极因素,”Facebook的位置策略总监Menka Sethi在该公司去年10月宣布对经济适用房的投资后表示。“在我们解决住房危机之前,我不认为我们会回到那种说法。”

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关键词:硅谷房地产

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